Ingatlaniroda nyitásának feltételei: szakképesítés, bejelentés, pénzmosás elleni szabályzat

Ingatlaniroda nyitás feltételei: szakképesítés, bejelentés a hatóságnál, pénzmosás elleni szabályzat az első ügyfél előtt, és amit a franchise-tábla nem ad meg.

Szerző: · alapító, Miriad

AI-segítséggel írva, a cikk végén felsorolt forrásokból. Nem jogi tanács.

Röviden: Ingatlanirodát szakképesítéssel és az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál tett bejelentéssel nyithatsz, a hatóság nyilvántartást vezet. Az első naptól a pénzmosás elleni törvény hatálya alá tartozol, ezért az első ügyfél előtt kell belső szabályzat és ügyfél-átvilágítási rend. A franchise-tábla ezek egyikét sem pótolja, és ügyfélkört sem ad: azt neked kell felépítened.

Az iroda még üres. A falon már ott a tábla, a hálózat logójával, a laptopon a portál-előfizetés, a telefonban az első eladó száma, akit egy volt kolléga ajánlott.

Kedden jönne az első bejárás. Ekkor derül ki, hogy a bejelentés még nincs kész, a pénzmosás elleni szabályzat sablonja a hálózattól jön, de ki kell tölteni, és senki nem tudja, ki írja alá az átvilágítási lapot. Az eladó közben egy másik irodát is behívott.

A tábla annyit jelez, hogy itt valaki ingatlant közvetít. A jog és az ügyfél mást kérdez: be vagy-e jelentve, átvilágítod-e az ügyfelet, és mit adtál el eddig.

Ha most nyitsz irodát, egyedül vagy egy-két kollégával, itt sorban végigmegyünk azon, mi kötelező az első napon, és mi az, ami ráér, de nélküle nem jön eladó. Hogy a nyitás után honnan jön az ügyfél, azt az ingatlanos marketingről szóló pillércikk veszi végig.

Ingatlaniroda nyitás feltételei: mi kell az első napra?

Az ingatlaniroda nyitás feltételei azok a lépések, amelyek nélkül az első közvetítői megbízást nem szabad aláírni: szakképesítés, a vállalkozás megalapítása a tevékenységgel, bejelentés a hatóságnál és a pénzmosás elleni belső rend. A sorrend kötött. A feltétel, hogy mindegyik meglegyen, mielőtt az első eladóval leülsz.

A lista rövid, a határidő az első ügyfél.

Feltétel Mit jelent Mikorra Forrás
Szakképesítés ingatlanközvetítői szakképesítés; ügyvéd és kamarai jogtanácsos kivétel a bejelentés előtt Lt. 64/C–64/D. §
Vállalkozás egyéni vállalkozás vagy cég, a közvetítői tevékenységgel a bejelentés előtt könyvelő, cégbíróság
Bejelentés az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál, amely nyilvántartást vezet az első megbízás előtt Lt. 64/C–64/D. §
Pénzmosás elleni rend belső szabályzat, ügyfél-átvilágítás, pénzmosás elleni nyilatkozat az első ügyfél előtt Pmt.
Hirdetési szabály a hirdetés kötelező adatai, például az energetikai besorolás az első hirdetés előtt lásd a hirdetésszöveg-cikket

A lakásátadásnál is ez a helyzet: a kulcs és a beköltözés még nem tulajdonjog; a tulajdoni lapra bejegyzett név az. A vevő ebből a papírmunkából semmit nem lát, amíg minden rendben van, és csak akkor tudja meg, hogy fontos volt, ha valami hiányzik.

A hirdetés kötelező adatait és egy kitöltött leírást az ingatlanhirdetés-szöveg mintáról szóló cikk ad.

Ki közvetíthet ingatlant Magyarországon?

Ingatlanközvetítést Magyarországon szakképesítéssel és az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál tett bejelentéssel lehet végezni; a hatóság nyilvántartást vezet (Lt. 64/C–64/D. §). Ügyvéd és kamarai jogtanácsos szakképesítés nélkül is közvetíthet. A feltétel tehát személyhez kötött, a tábla vagy a hálózat ezt nem adja.

A szakképesítés a tiéd. Nem a hálózaté.

Ha kollégát veszel fel, nála is nézd meg, mielőtt eladóval tárgyal. Ha a kolléga még tanul, a bejárásokon kísérhet, a közvetítői megbízást viszont az írja alá, aki jogosult rá.

Egy gyakorlati csapda: a lakástörvény a hatóság kijelölését kormányrendeletre bízza. Hogy ma melyik szerv vezeti a nyilvántartást, azt a bejelentés előtt a hatályos rendeletben vagy a kormányablaknál ellenőrizd, mert a kijelölés változhat. Kis lépés, de a sorrendben az első.

Pénzmosás elleni kötelezettség: miért az első ügyfél előtt kell a szabályzat?

Az ingatlanközvetítő a pénzmosás elleni törvény hatálya alá tartozik, a felügyeletet a NAV-on belüli pénzügyi információs egység látja el (Pmt.). A kötelezettség az első ügyfélnél él, nem az ügyfélkör méreténél. Fontos, hogy a belső szabályzat és az átvilágítás rendje az első megbízás előtt kész legyen.

Bérbeadás közvetítésénél a törvény egy határt is húz: a havi 500 000 Ft vagy azt meghaladó bérleti díjú ügyletek tartoznak a hatálya alá (Pmt.). Ha bérbeadással is foglalkozol, a szabályzatban ezt külön írd le.

A gyakorlatban három dolog kell:

  1. Belső szabályzat: ki végzi az átvilágítást, mit kér az ügyféltől, hol tárolja, ki jelent, ha gyanús az ügylet.
  2. Ügyfél-átvilágítás: azonosítás, a tényleges tulajdonos megismerése, a pénzmosás elleni nyilatkozat.
  3. Megőrzés és jelentés: a dokumentumok rendje, és az, hogy gyanú esetén mi a teendő.

A pontos tartalmat a hatályos törvényszöveg adja. Jogásszal vagy könyvelővel nézd meg, mielőtt aláírod.

A földhivatal sem azt nézi, mennyire szép a lakás, hanem azt, hogy megvan-e minden aláírt papír a bejegyzéshez. A pénzmosás elleni felügyelet ugyanígy a szabályzatot és az átvilágítási lapot kéri, nem a táblát, ezért a papír előbb kell, mint az ügyfél.

„A franchise-táblától lesz iroda” — igen, de mit ad, és mit nem?

A franchise márkát, képzést, szoftvert és gyakran kész folyamatot ad, és ez induláskor sokat ér. A bejelentést, a szakképesítést és a pénzmosás elleni kötelezettséget viszont nem veszi le rólad, és ügyfélkört sem ad: az eladó a te nevedre keres rá. Ehhez az kell, hogy tudd, mit fizetsz, és mit kapsz érte.

A hálózat valódi biztonságot ad: ismert név, kész sablonok, kollégák, akiktől kérdezni lehet. Kötelező alap viszont nem. Az amerikai NAR 2025-ös felmérése szerint az ottani ingatlanirodák 81%-a egy irodával működik, és 87%-uk független, franchise nélküli (NAR, 2025). A magyar arányról nincs nyilvános összesítés.

A jutalékodat a hálózat sem írhatja elő. A GVH 2017-ben összesen 75,68 millió Ft bírságot szabott ki két nagy ingatlanos franchise-hálózatra minimum-jutalék és területi korlátozás miatt (Infostart, 2017).

A jutalék a te döntésed.

A második kifogás: „Majd ha lesz ügyfélköröm, megírom a szabályzatot.” Induláskor tényleg minden óra a megbízásszerzésre kellene. A kötelezettség viszont az első ügyfélnél él, és ha az első megbízás egy ajánlott eladótól jön, már az is átvilágítást kér. A sorrend fordított: előbb a rend, aztán az ügyfél.

Hol állsz te magad az indulás útjában?

Az induló iroda leggyakoribb fékje a sorrend: a tábla, a logó és a portál-előfizetés előbb készül el, mint a bejelentés, a szabályzat és az eladónak szóló saját oldal. Ezek közül csak az utóbbiak dolgoznak az első eladóért. Egy dolog kell hozzá: a látványos rész várjon, amíg a kötelező és az eladói alap kész.

A nyitás hetében a tábla, a logó és a portál-előfizetés kézzelfogható eredmény, a szabályzat pedig egy dosszié, amit senki nem kér el. Ezért készül el többnyire utolsónak, és az első átvilágításnál derül ki, hogy elsőnek kellett volna. Az eladó a láthatatlan részt is észreveszi: abból, hogy az első megbeszélésen mennyire magabiztosan kéred tőle az adatokat.

Az ügyfélkör sem a táblától jön. Ha az első eladó ajánlásból vagy a korábbi kapcsolataidból érkezik, ő is rákeres a nevedre. Ha ott semmit nem talál, a bizalmat a bejáráson kell az elejéről felépítened.

Hogy mit tegyél a saját oldaladra, az ingatlanos weboldalról szóló cikk mondja meg. Hogy honnan jön a következő eladó, azt az eladói megbízás szerzéséről szóló cikk.

Mit tegyél: az első 90 nap sorrendje

Az első 90 nap sorrendje: először a kötelező rész (szakképesítés, vállalkozás, bejelentés, pénzmosás elleni szabályzat), aztán az eladói alap (saját oldal, folyamatleírás, jutalék), végül a csatornák. Ha a kötelező rész nincs kész, megbízást ne írj alá. Csak arra figyelj, hogy minden lépésnek legyen felelőse és dátuma.

  1. 1–2. hét: szakképesítés ellenőrzése, a vállalkozás a közvetítői tevékenységgel, bejelentés a hatóságnál.
  2. 2–3. hét: a pénzmosás elleni belső szabályzat, az átvilágítási lap, a pénzmosás elleni nyilatkozat mintája. Jogász vagy könyvelő nézze át.
  3. 3–4. hét: a közvetítői megbízás mintája, a jutalék és ami benne van, a folyamat leírva a megbízástól az adásvételi szerződésig.
  4. 2. hónap: saját oldal az eladónak: ki vagy, hogyan dolgozol, mennyi a jutalék.
  5. 3. hónap: portál, közösségi média, korábbi kapcsolatok értesítése.

Előbb a papír, aztán a portál.

Ha hálózathoz csatlakozol, a 2. és a 3. lépésnél kérd el a hálózat mintáit, de a saját adataiddal töltsd ki. Ha egyedül indulsz, a 2. lépésre szánj több időt, mert nincs kitől átvenni.

Példa (szemléltető, nem valós eset): egy egyszemélyes iroda vezetője az első hónapban heti 6 órát szán a kötelező részre és 2 órát az eladói alapra. A második hónaptól fordít: heti 2 óra marad a karbantartásra, 6 óra megy az eladói oldalra és a korábbi kapcsolatokra. Az arány a helyzettől függ; a lényeg, hogy a kötelező rész ne a bejárások közötti szünetekben készüljön.

Az iroda a bejelentéstől lesz iroda. Az ügyfél a nevedtől jön.

A próba egyszerű: ha egy eladó a jövő héten aláírná a megbízást, meg tudnád-e mutatni neki az átvilágítási lapot és a bejelentésed igazolását? Ha nem, a 90 napos sorrend első két lépése még előtted van; ha a papírokat társ vagy könyvelő intézi, ezt a listát vele együtt nézzétek végig.

Ha a szabályzatot, a folyamataidat és a gyakori kérdéseidet már az elején egy rendezett, forrásolt tudásbázisba írnád, nézd meg, hogyan dolgozik ezzel az üzleti agy: Bemutató vagy konzultáció.

Gyakori kérdések

Milyen végzettség kell ingatlaniroda nyitásához?

Ingatlanközvetítői szakképesítés kell, és a lakástörvény szerint a tevékenységet be kell jelenteni az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál, amely nyilvántartást vezet. Ügyvéd és kamarai jogtanácsos szakképesítés nélkül is közvetíthet. Ha kft.-t vagy egyéni vállalkozást indítasz, könyvelővel vagy jogásszal nézd meg azt is, hogy a közvetítői tevékenység szerepel-e a cég vagy a vállalkozás adataiban.

Hol kell bejelenteni az ingatlanközvetítő tevékenységet?

Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál, amely a közvetítőkről nyilvántartást vezet. A törvény a hatóság kijelölését kormányrendeletre bízza, ezért a bejelentés előtt a hatályos rendeletben vagy a kormányablaknál ellenőrizd, ma melyik szerv ez. A bejelentés az első közvetítői megbízás előtt legyen meg, ne utána.

Kell pénzmosás elleni szabályzat egy egyszemélyes ingatlanirodának?

Igen. Az ingatlanközvetítő a pénzmosás elleni törvény hatálya alá tartozik, a létszámtól függetlenül. A törvény a szolgáltatótól belső szabályzatot és ügyfél-átvilágítást vár, a felügyeletet a NAV-on belüli pénzügyi információs egység látja el. A szabályzat az első ügyfél előtt kell, mert az átvilágítás az első megbízásnál indul.

Érdemes franchise-hoz csatlakozni induláskor?

Akkor, ha a márkáért, a képzésért és a rendszerért fizetett díjnál többet ér neked a beépített folyamat. A franchise a bejelentést, a szakképesítést és a pénzmosás elleni kötelezettséget nem veszi le rólad, és a jutalékodat sem írhatja elő. Az ügyfélkört pedig a te neved alatt kell felépítened, a hálózat mellett is.

Források

Kapcsolódó cikkek

Termékek a Miriadtól

PilotAI marketingcsapat, ami ismeri a cégedet

Két munkanap alapozás, és az első szerep még azon a héten dolgozik: megírja a hirdetést, legyártja a képet, figyeli a számokat.

Induló kör: havi 300 000 Ft + áfa

Bemutató vagy konzultáció

Az összes csomag