Kizárólagos megbízás: hogyan érvelj az eladónál jutalékvita nélkül

Kizárólagos megbízás érvek az eladónak: egyoldalas terv árazással, hirdetéssel, bejárásokkal és beszámolóval, és a négy várható eladói kifogás válasszal.

Szerző: · alapító, Miriad

AI-segítséggel írva, a cikk végén felsorolt forrásokból. Nem jogi tanács.

Röviden: A kizárólagos megbízás mellett az az érv működik, amit az eladó le is tud tenni az asztalra. Ez egy egyoldalas, leírt terv az árazásról, a hirdetésről, a bejárásokról és a beszámolásról, és egy ember, aki ezekért felel. A jutalékkedvezmény ezt nem pótolja, csak a munkádat árazza le. Lent a terv mintája és a négy várható eladói kifogás válasszal.

Kedd este, konyhaasztal. Az eladó végighallgatja a bejárási körödet, aztán azt mondja: „Kizárólagosat nem adok. A másik iroda is hirdetné, meg a harmadik is.”

Te pedig, mielőtt bármit mondanál, azt felelnéd: „Ha kizárólagos, engedek a jutalékból.”

Az eladó bólint. Aláír. És a következő hetekben minden kérdésnél emlékeztet arra, hogy olcsóbb vagy, mint a többi.

Ha most azt gondolod: „Kizárólagosságot csak jutalékkedvezménnyel lehet szerezni”, abban igazad van, hogy így gyorsabb. Csak az eladó ilyenkor a kedvezményt veszi meg, a munkádat nem látja.

Lent az az egyoldalas terv, amit a kedvezmény helyett az asztalra tehetsz, és a négy kifogás, amire a konyhaasztalnál számíthatsz. Hogy az eladó honnan ismer már a bejárás előtt, azt az ingatlanos marketingről szóló pillércikk bontja ki.

Kizárólagos megbízás érvek: mit vár az eladó cserébe?

A kizárólagos megbízás mellett szóló érvek azok, amelyek megmutatják az eladónak, mit kap a lekötöttségért cserébe: egy felelőst, egy tervet és rendszeres beszámolót. Az eladó a lakása eladását akarja jó áron, időben, kiszámíthatóan. A feltétel, hogy ezt ne mondd, hanem írd le, mert a leírt terv összevethető.

Az amerikai NAR 2025-ös felmérésében az eladók három legfontosabb elvárása az ingatlanostól a lakás hirdetése, a versenyképes árazás és az adott időn belüli eladás volt (NAR, 2025). Mindhárom leírható egy oldalon.

Az ígéret elszáll, a terv marad.

Mintha egy adásvételnél három ügyvéd írná a szerződést, mindegyik a saját mintájából: a hibáért végül senki nem felel. Ha egy ügyvéd ellenjegyez, ő felel a szövegért, és ezt a vevő és az eladó is tudja.

Mi a különbség a kizárólagos és a nem kizárólagos megbízás között?

A kizárólagos megbízásnál egy iroda felel a lakás eladásáért, a nem kizárólagosnál több iroda hirdetheti egyszerre, és az kap jutalékot, akin keresztül a vevő jön. A különbség az eladónak a felelősségben és a lakás megjelenésében látszik. Csak arra figyelj, hogy ezt a bejáráson táblázatban megmutasd, ne csak elmondd.

Szempont Nem kizárólagos Kizárólagos
Ki felel az árazásért több iroda, eltérő véleménnyel egy ingatlanos, írásos indoklással
Hogyan jelenik meg a lakás több hirdetés, eltérő árral és leírással egy hirdetés, egy ár, egy leírás
Lakásbejárások több iroda, különböző rendben egy rend, egy kapcsolattartó
Beszámoló ritkán, ha van heti, előre megbeszélt formában
Árfelülvizsgálat nincs gazdája a tervben rögzített időpontban

Egy lakás, egy ár.

A vevő oldaláról is látszik a különbség. Ha ugyanaz a lakás három portálon három áron szerepel, a vevő a legkisebbet keresi, és a tárgyalásnál erre hivatkozik.

„Ha nem engedek a jutalékból, máshoz megy” — és ha a terv a válasz?

A jutalékkedvezmény az eladónak csak egy számot ad, a terv viszont azt mutatja meg, mit kap érte. Ha a kedvezménnyel kezdesz, a beszélgetés az alkuról szól. Ha a tervvel, a munkáról. Fontos, hogy a terv konkrét legyen: dátumokkal, felelőssel, és azzal, mi történik, ha nem jön ajánlat.

A félelemnek van alapja: csökkenő piacon minden megbízás számít, és a másik iroda tényleg engedhet.

A jutalék ráadásul szabad alku. A GVH 2017-ben összesen 75,68 millió Ft bírságot szabott ki két nagy ingatlanos franchise-hálózatra, mert minimum-jutalékot és területi korlátozást írtak elő (Infostart, 2017). Az amerikai NAR egyezség óta ott is kimondott, hogy a jutalék teljes egészében alku tárgya (NAR, 2024).

Alku lehet, csak ne ezzel kezdd.

A kedvezmény azonnal hat: az eladó bólint, és aláír. Közben viszont azt is megtanulja az első estén, hogy a munkádból a jutalék mozdul a legkönnyebben, és a heti beszámolónál, az árfelülvizsgálatnál is erre fog építeni.

Ha mégis engedsz, mondd meg, mi marad ki cserébe: a profi fotó, a virtuális séta vagy a heti beszámoló. Így a jutalék a munkához kötődik, és az eladó is látja az összefüggést.

A négy eladói kifogás és a válasz

A bejáráson a kizárólagosság ellen négy kifogásra érdemes előre felkészülni: több iroda több vevőt hoz, mi van, ha nem adod el, miért kössem le hónapokra, és a másik kevesebb jutalékot kér. Mindegyikre van leírható válasz. Ehhez az kell, hogy a választ a tervből mutasd meg, ne általános ígéretből.

  1. „Több iroda több vevőt hoz.” A vevő a portálon keres, és ott a lakás egy hirdetéssel is megtalálható. Több iroda több hirdetést és több árat jelent, nem feltétlenül több vevőt. A terv megmutatja, hol jelenik meg a lakás.
  2. „Mi van, ha nem adod el?” A tervben ott a határidő és az, mi történik utána: árfelülvizsgálat, új hirdetési kör vagy a megbízás vége. Az eladó nem köt vakon.
  3. „Miért kössem le hónapokra?” Mert a terv lépései időt kérnek, és az időzítés számít. A Realtor.com 2026-os elemzése szerint az amerikai piacon az április 12–18. heti meghirdetés átlagosan kb. 1,3%-kal magasabb árat és 18,9%-kal kevesebb árcsökkentést hozott, mint egy átlagos hét (FOX 5 Atlanta, 2026). Itthoni szezonalitásról nincs megbízható nyilvános adat; a lényeg, hogy a meghirdetés napja a terv része.
  4. „A másik kevesebb jutalékot kér.” Kérd meg, hogy tegye mellé a másik iroda tervét. Ha nincs, a két szám nem ugyanarról szól.

Négy kifogás, egy oldal.

Mit tegyél: az egyoldalas terv

Az egyoldalas terv négy blokk: árazás indoklással, hirdetési menetrend, a lakásbejárások rendje és a beszámolás módja, alul a határidő és a felülvizsgálat napja. A bejárás után egy-két napon belül vidd vissza az eladónak, nyomtatva. Egy dolog kell hozzá: minden blokknak legyen felelőse, és az te legyél.

Példa (szemléltető, nem valós eset): egy kétfős iroda terve egy 62 m²-es használt lakásra.

Árazás: három összehasonlító eladás a környékről az elmúlt fél évből, a lakásárindex iránya, és az irányár indoklása egy bekezdésben.

Hirdetés: profi fotó és alaprajz az első héten, leírás három vevőtípusnak, megjelenés a portálon és a saját oldalon, egy poszt a környék csoportjában.

Lakásbejárások: csütörtök este és szombat délelőtt, előre egyeztetve, az eladó tudtával. Minden bejárás után utánkövetés a vevőnek.

Beszámoló: hetente egy üzenet: hány érdeklődő, hány bejárás, mit mondtak a vevők.

Határidő: a tervezett időszak végén árfelülvizsgálat; ha nincs érdemi ajánlat, közösen döntünk a folytatásról.

Egy oldal, egy felelős.

A leírás szerkezetét az ingatlanhirdetés-szöveg mintáról szóló cikk adja, a bejárás utáni üzeneteket az érdeklődő utánkövetéséről szóló cikk. Hogy honnan jön a következő eladó, akinek ezt a tervet megmutathatod, az eladói megbízás szerzéséről szóló cikk mondja meg.

Ha az eladó a terv láttán is több irodát akar, az az ő joga. Ilyenkor köszönd meg, és tedd fel a tervet nem kizárólagos változatban, kevesebb vállalással. Ha később visszatér, a terv ott van.

A kizárólagosságot a terv nyeri meg, nem a kedvezmény.

A következő irodai megbeszélésen kérdezd meg a kollégákat: ki tudná holnap letenni az asztalra azt az egy oldalt, amit a másik iroda nem? Ha nem mindenki, a tervminta legyen közös, és mindenki abból dolgozzon.

Ha a tervet, az eladónak szóló leveleket és a többi ügyfélnek szóló szöveget sablonból szeretnéd, a Conversion Copywriting Pack erre készül: Kérj értesítést.

Gyakori kérdések

Mit mondjak az eladónak, ha nem akar kizárólagos megbízást adni?

Kérdezd meg, mitől tart: a lekötöttségtől, attól, hogy kevesebb vevő látja, vagy a jutaléktól. Mindegyikre más a válasz. A lekötöttségre a határozott idő és a felmondási rend, a vevőkörre a hirdetési terv, a jutalékra az, hogy mi van benne. Ha az eladó a terv láttán is több irodát akar, ez az ő joga; a döntést hagyd nála.

Mennyi ideig szóljon egy kizárólagos megbízás?

Annyi ideig, amennyi alatt a terved reálisan végig tud futni, és ezt a tervben indokold: előkészítés, hirdetés, bejárások, ajánlatok és tárgyalás. A túl hosszú lekötés elriasztja az eladót, a túl rövid nem ad időt a munkára. Írd le azt is, mi történik, ha a határidőig nincs ajánlat: árfelülvizsgálat, új hirdetési kör vagy a megbízás vége.

Adjak jutalékkedvezményt a kizárólagosságért?

Szerintem ne ezzel kezdd. A kedvezmény azt üzeni, hogy a munkád alkudható, és a következő kérdésnél is alku jön. Ha a jutalékot csökkented, mondd meg, mi marad ki érte cserébe, például a profi fotó vagy a heti beszámoló. A jutalék egyébként szabad megállapodás tárgya, az irodák nem egyeztethetik egymással, ezt egy GVH-döntés is mutatja.

Miért jobb az eladónak a kizárólagos megbízás?

Mert egy ember felel az árazásért, a hirdetésért, a bejárásokért és a beszámolásért, és a lakás egy áron, egy leírással jelenik meg. Több irodánál a lakás több áron és több változatban lehet fent, a vevő pedig a legkisebbet keresi. Hogy ez neki megéri-e, azt a leírt terv alapján az eladó dönti el.

Források

Kapcsolódó cikkek

Termékek a Miriadtól

CopySzövegírói prompt-csomag

Írj olyan értékesítő oldalt, ami a vevőid hangján szól, nem egy chatbotén.

11 900 Ft

Értesítést kérek

Az összes csomag