Ingatlanhirdetés külföldi vevőnek: más kérdések, más szöveg

Ingatlan hirdetés külföldieknek: a külföldi vevő a jogi lépéseket, a költségeket és a környéket keresi. Így írja meg az iroda a hirdetést, fordítás helyett.

Szerző: · alapító, Miriad

AI-segítséggel írva, a cikk végén felsorolt forrásokból. Nem jogi tanács.

Röviden: A külföldi vevőnek szóló ingatlanhirdetés nem a magyar szöveg fordítása. A külföldi vevő három dolgot keres benne: milyen jogi lépések jönnek a foglalótól a tulajdoni lapig, mi jön a vételáron felül, és milyen a környék annak, aki nem ismeri. Ha a hirdetés ezekre előre válaszol, kevesebb e-mail-kör kell, és felkészült vevő jön a lakásbejárásra.

Csütörtök este fél tizenegykor angol nyelvű levél érkezik a portálról. A feladó a háromszobás budai lakásról ír, és három dolgot kérdez: vehet-e külföldiként lakást Magyarországon, mennyi lesz a teljes költség, és milyen messze van a legközelebbi nemzetközi iskola.

A hirdetés, amelyre válaszolt, a magyar ingatlanleírás gépi fordítása. Benne van a „frekventált helyen” szó szerinti mása, a „jó közlekedés” és az „azonnal költözhető”. A három kérdés közül egyikre sem felel.

Pénteken visszaírsz. Hétfőn jön a második kör. A vevő közben két másik irodának is írt, ugyanazzal a három kérdéssel.

Minden kérdés, amelyre a hirdetés nem válaszol, egy e-mail-kör. Minden kör egy nap, amíg a vevő máshol nézelődik.

Ez a cikk annak az irodának szól, amely a külföldi érdeklődőt ma a lefordított magyar hirdetéssel várja. Megmutatom, mit kérdez a külföldi vevő, és hogyan lesz a hirdetésből válasz, fordítás helyett. Hogy ez hogyan illik az iroda eladói marketingjébe, azt az ingatlanos marketingről szóló pillércikk mutatja meg.

Ingatlan hirdetés külföldieknek: mi más benne, mint a magyarban?

Az ingatlan hirdetés külföldieknek az a hirdetés, amely a lakás mellett a vásárlás menetét, a vételáron felüli költség-tételeket és a környéket is elmagyarázza annak, aki nem itt él. A magyar vevő ezt fejből tudja, vagy megkérdezi az ismerősét. A külföldi a hirdetéstől várja, különben levélben kérdez, napokig.

A fordító szavakat visz át, tudást nem.

A magyar hirdetés tele van helyi kóddal: „II. ker.”, „gázkonvektor”, „közös költség”, „tégla, felújítandó”. A fordító lefordítja őket, de nem magyarázza meg. A külföldi vevő nem tudja, havonta fizet-e a közös költségért, és azt sem, mit jelent a konvektor télen.

Amit a magyar vevő tud Amit a külföldi kérdez Hova kerül a hirdetésben
a foglaló, az adásvételi szerződés és a tulajdoni lap szerepét Milyen lépések jönnek, és ki csinálja őket? lépések blokk, négy-öt sorban
nagyjából mi jön a vételáron felül Mennyi lesz a teljes költség? költség-tételek listája, az összeg az ügyvédtől
a kerület hírét, a környéket Mennyi idő gyalog a megállóig, autóval a reptérig? környék blokk, percekben
mit jelent az energetikai tanúsítvány Mennyi lesz a fűtés télen? energetikai besorolás egy magyarázó mondattal

Milyen jogi lépéseket írj le, ha nem adhatsz jogi tanácsot?

A hirdetésbe a lépések sorrendje kerül, jogi tanács nem: foglaló, adásvételi szerződés, a tulajdonjog bejegyzése a tulajdoni lapra, és hogy ki segít ezekben. A külföldi vevő tulajdonszerzésének szabályait és engedélyeit ügyvéd mondja meg, ezért a hirdetés ne ígérje, hogy külföldiként gond nélkül veheti meg a lakást.

Két irány csábító. Mindkettő rossz.

Az egyik a túlígérés: „easy purchase for foreigners”. Ezt nem te döntöd el, és ha a bejárás után derül ki, hogy mégsem egyszerű, a vevő a csalódást az irodádhoz köti. A másik a hallgatás, amikor a hirdetés semmit nem mond a menetről, és a vevő azt hiszi, ez a te dolgod sem.

A lépéslista olyan a külföldi vevőnek, mint a bejárás előtt elküldött alaprajz. Nem dönt helyette, de tudja, hova lép be.

Egy dolgot biztosan leírhatsz: ki vagy. Magyarországon ingatlant szakképesítéssel és az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál tett bejelentéssel lehet közvetíteni, a hatóság nyilvántartást vezet (Lakástörvény, 64/C–64/D. §). Az angol oldalon álljon ott, hogy szakképesített, bejelentett közvetítő vagy.

A vevőt arra is készítsd fel, hogy pénzmosás elleni nyilatkozatot kérsz tőle, mert az ingatlanközvetítő a pénzmosás elleni törvény hatálya alá tartozik (Pmt.). Ha ezt már az első levélben megírod, nem a szerződés előtti napon éri meglepetésként. Hogy hogyan kérd el sértődés nélkül, azt a pénzmosás elleni nyilatkozatról szóló cikk írja le.

Költség és környék: mit írj, ha nincs mögötte biztos szám?

A költségeknél a tételek listáját írd le összeg nélkül, és azt, ki adja meg a pontos összeget: az ügyvéd partnered, a bank vagy a társasház. A környéknél percekben mérj, ne jelzőkben: gyalog a megállóig, autóval a reptérig, a boltig. A „közel” szó annak, aki sosem járt a városban, semmit nem mond.

Percet írj, ne jelzőt.

A „jó közlekedés” a külföldinek annyit ér, mint egy kulcs címke nélkül. Tudja, hogy valamit nyit, csak azt nem, mit.

Az árat a külföldi vevő is összeveti a piaccal. A KSH szerint 2026 I. negyedévében a lakásárak nominálisan 8,6%-kal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban, Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára pedig kb. 1,2 millió Ft volt (KSH, 2026). Ha az irányár ettől eltér, a hirdetés mondja meg, miért: emelet, állapot, kilátás.

Az ár ne maradjon ki. Az Egyesült Királyságban a fogyasztóvédelmi hatóságok az „ár kérésre” hirdetést valószínűleg félrevezetőnek tartják, mert visszatartja a kért árat (Propertymark, 2022). Aki ilyen piacról érkezik, az ár nélküli hirdetést könnyen gyanúsnak olvassa.

Az energetikai besorolás a magyar hirdetésben kötelező (176/2008. Korm. rendelet 3. § (2a)). Az angolba is tedd be, egy mondattal arról, mit jelent a fűtésre nézve.

És ha a külföldi vevő úgyis hozza a saját ügyvédjét?

A vevő ügyvédje a szerződést nézi, a hirdetést nem. Mire a vevő ügyvédhez megy, már kiválasztotta a lakást és az irodát, és ezt a hirdetés meg az első levél alapján tette. A hirdetésben leírt lépések tehát a döntés előtt dolgoznak, az ügyvéd munkája a döntés után kezdődik.

„A külföldi úgyis ügyvéddel jön, nem az én dolgom elmagyarázni.” Van benne igazság: a jogi tanács nem az ingatlanos dolga, és jobb, ha nem is próbálkozol vele. A vevő viszont nem tanácsot vár a hirdetéstől. Térképet vár, hogy lássa, merre indul.

Számold meg a saját postafiókodban, egy külföldi érdeklődő hány kérdést tett fel, mielőtt bejárásra jött. Ha öt kérdés jött, és mindegyik egynapos levélváltás, a bejárás egy hetet csúszott. Ha a hirdetés négyre előre felel, egy kör marad.

Öt levélváltás helyett egy.

„Angolul jól írni drága, a fordítóprogram is megcsinálja.” A program a mondatot átviszi, a hiányzó választ nem írja meg helyetted. Ha a magyar szöveg nem mondja meg, mennyi a közös költség, az angol sem fogja. A munka a tartalomban van: előbb a magyar adatlap kapja meg a lépéseket és a perceket, a fordítás csak utána jön.

Amíg a külföldi érdeklődő ugyanazt a hirdetést kapja angolul, mint a budapesti vevő magyarul, a kérdéseire az irodád levélben, egyenként felel. Ez a plusz munka a hirdetésből hiányzó sorokból jön, nem a vevőből. A magyar szöveget is két bejárás között írod, ezért marad ki belőle ennyi.

Célzás külföldön: mit végez el a szöveg, amit a beállítás nem?

A Facebookon és az Instagramon a lakáshirdetési kategória Európában is szűkíti a célzást: legalább 15 km-es sugár, nincs életkor és nem szerinti szűkítés, nincs hasonmás közönség (Meta, 2026). A hirdetés így azt éri el, akit a szövege megszólít. A közönséget ezért a lakásról írt mondatok válogatják.

A szöveg a lakásról szól, nem a vevőről.

„Két hálószoba, a nemzetközi iskola tíz perc gyalog” mondatra a családos vevő magára ismer, és közben senkit nem zártál ki. A „befektetésnek is kiváló” helyett írd le, mennyi a közös költség, és milyen állapotban van a ház. A lakáshirdetési korlátokról bővebben az ingatlanos Facebook-hirdetésről szóló cikk szól.

A távolról érdeklődő vevőnek a képek és a séta is szöveget kívánnak. Hogy mit írj a virtuális séta mellé, azt a virtuális sétáról szóló cikk mutatja meg.

Mit tegyél: a külföldi hirdetés öt blokkja

A külföldi vevőnek szóló hirdetés öt blokkból áll: a lakás, a lépések, a költség-tételek, a környék percekben, és ki vagy te. Mindegyik a magyar adatlapból készül, nem a magyar szövegből. Ha az adatlap hiányos, előbb azt töltsd ki, utána írasd meg a szöveget, magad vagy AI-val, és nézesd át anyanyelvi olvasóval.

  1. A lakás: alapterület, szobák, emelet, lift, fűtés, energetikai besorolás egy magyarázó mondattal.
  2. A lépések: foglaló, adásvételi szerződés, bejegyzés a tulajdoni lapra; mellette, hogy ügyvéd partnerrel dolgozol.
  3. A költség-tételek: mi jön a vételáron felül, összeg nélkül, azzal, hogy a pontos listát az ügyvéd adja meg írásban.
  4. A környék: perc gyalog a megállóig, a boltig, az iskoláig; perc autóval a reptérig.
  5. Ki vagy: bejelentett közvetítő, milyen nyelven beszélsz, és hogy pénzmosás elleni nyilatkozatot kérsz majd.

Példa (szemléltető, nem valós eset): egy kétfős iroda angol hirdetése egy 62 m²-es budai lakásra így indul.

Two-bedroom flat, 62 m², 3rd floor with lift, energy rating shown on the certificate. Steps: reservation deposit, sale contract with our partner lawyer, registration on the land register. Costs on top of the price: we send you the full list from our lawyer in writing. Tram stop: 4 minutes on foot. Airport: about 30 minutes by car.

Mindegyik mondat egy kérdést zár le, mielőtt a vevő feltenné.

A fordító mondatot ad, a hirdetés választ.

A jövő héten nézd meg az angol nyelvű érdeklődők első leveleit: hányban szerepel a „cost”, a „legal” vagy a „neighbourhood” szó? Amelyik a leggyakoribb, az a blokk hiányzik ma a hirdetésedből. Ha a hirdetéseket a kollégád vagy az asszisztensed adja fel, az öt blokkot neki add oda sablonnak, a hirdetésszöveg-mintáról szóló cikkben leírt adatlappal együtt.

Ha a hirdetések és a vevőknek írt levelek sablonjait egy helyen akarod tartani, a Szövegírói prompt-csomag erre készül: Kérj értesítést.

Gyakori kérdések

Vehet külföldi lakást Magyarországon?

Erre a hirdetés ne adjon jogi választ. A külföldi vevő tulajdonszerzésének feltételeit és az esetleges engedélyeket ügyvéd mondja meg. A hirdetésben annyi álljon, hogy az iroda ügyvéd partnerrel dolgozik, és a vevővel előre végigveszi a lépéseket. Gyorsaságot vagy egyszerű ügyintézést ne ígérj, mert azt nem te döntöd el.

Elég, ha a magyar hirdetést lefordítom angolra?

Akkor elég, ha a magyar hirdetésben már benne vannak a lépések, a vételáron felüli költség-tételek és a környék percekben. Ha a magyar leírásból hiányoznak, mert a magyar vevő fejből tudja őket, a fordításból is hiányozni fognak. Előbb a tartalmat egészítsd ki az adatlapból, utána fordíts, és egy anyanyelvi olvasóval nézesd át.

Kell az energetikai besorolás az angol hirdetésbe is?

A rendelet az eladási és a bérbeadási hirdetésben írja elő az energetikai besorolás feltüntetését. A biztos út, ha az angol hirdetésben is ott van, egy mondattal arról, mit jelent a besorolás a fűtésre nézve. Ha kétséged van abban, hogy az idegen nyelvű hirdetésre pontosan mi vonatkozik, kérdezd meg az ügyvéd partneredet.

Milyen nyelven írjam a hirdetést, ha nem tudom, honnan jön a vevő?

Angolul, ha nincs más jeled. A jelet az érdeklődők leveleiből kapod meg: nézd meg, milyen nyelven írtak az elmúlt negyedévben. Ha a levelek egy része németül jön, a német legyen a második nyelv. Egy jól megírt angol hirdetés többet ér, mint négy gépi fordítás, amelyet senki nem olvasott át.

Források

Kapcsolódó cikkek

Termékek a Miriadtól

CopySzövegírói prompt-csomag

Írj olyan értékesítő oldalt, ami a vevőid hangján szól, nem egy chatbotén.

11 900 Ft

Értesítést kérek

Az összes csomag