Saját befektetési munkánk, név nélkül. Címet, árat, társat és konkrét ügyletet nem közlünk.
Röviden: saját ingatlanbefektetéseinknél a hirdetési ár félrevezetett, a valódi kötési árakat és a rejtett csapdákat pedig ügyletenként kézzel kellett összeszedni. Ebből egy belépéses webapp lett, amely kötési árakból számol, megmondja a legmagasabb észszerű vételárat, pontozza a kockázatokat, és egy terepen látott házhoz megkeresi a tulajdonost. Mellé utcaoldalak készültek keresőknek.
Egy lakás a hirdetésben jó vételnek látszik. Hogy tényleg az-e, három kérdésen múlik: mennyiért kelnek el valójában a lakások abban az utcában, mennyiből lehet felújítani és mennyiért eladni, és van-e a papírokban valami, ami az egészet elviszi. Ezt a hármat kellett egy helyre tenni.
A kiinduló helyzet: a hirdetési ár nem az ár
Felújítás utáni eladásra vásárolunk lakást, részben társsal. Az első tanulság az volt, hogy a hirdetési portálok ára azt mondja meg, mennyit kér az eladó, nem azt, mennyiért kelt el egy lakás. Egy jó döntéshez a tényleges kötési árból kell kiindulni, utcára és épülettípusra lebontva.
A második tanulság a csapda. Van, amit a hirdetés nem mond el: a lakásként hirdetett ingatlan papíron iroda, szuterénben van, vagy osztatlan közös tulajdon része. Ezek bármelyike egy jó számot rossz vétellé tesz.
Mindkettőt ügyletenként, kézzel kellett összeszedni. Ami egyszer működött, azt érdemes volt eszközzé tenni.
Mit építettünk, lépésenként
A munka egy egyszerű keresőből indult, és lépésenként nőtt termékké. Minden lépés egy valódi befektetési kérdésre felelt, és ugyanabból az adatból dolgozott: a hivatalos statisztikában közölt kötési árakból (KSH: lakások átlagos négyzetméterára, 2026). Így az eszköz minden fülén ugyanaz az ár-szint áll.
Deal-kereső és deal-kártya. Egy első script területenként és méret szerint kiszámolta a piaci ár-szintet, és kiemelte az alatta hirdetett lakásokat. Mindegyikről egy oldalas deal-kártya készült, nyomtatható formában, a befektetőtársnak is.
Webapp belépéssel. A script egy belépéses webappá nőtt. Külön fül szól a deal-elemzésnek, a bérbeadás számításának, az előszűrt ajánlatoknak, a terepen talált házaknak és a saját ügyleteknek. Az adatbázis soronként szabályozza, ki mit lát, mert a saját ügyletek adata az adatvédelem miatt sem lehet mindenkié.
Legmagasabb észszerű vételár és verdikt. Az elemző egy ajánlatra kiszámolja, mennyiért éri meg beszállni, hogyan alakul a felújítás és az eladás eredménye, és végül egy verdiktet ad.
Átvilágítási pontozó kizáró jelekkel. Szempontonként kérdések pontozzák a kockázatot. A kizáró jelek, például az osztatlan közös tulajdon, a pontszámtól függetlenül megállítják az ügyletet.
Terepen talált. Ha egy jó adottságú ház az utcán tűnik fel, a térképen megjelölhető, az eszköz megkeresi a helyrajzi számát, és megkereső levelet készít a tulajdonosnak.
Utcaoldalak és a modell visszatesztje. Egy pilóta után utcánként oldal készült a keresőknek, valódi kötésiár-adattal és egy e-mail-kapuval. A becslő modellt múltbeli eladásokon visszateszteltük, mielőtt döntést bíztunk volna rá.
Mi készült el
Saját használatban működő eszköz lett, amely egy ajánlatot a hirdetéstől a verdiktig végigvisz. Az ár-szint a valódi kötési árakból jön, a kockázatokat a pontozó szűri, a terepen talált házhoz pedig az eszköz megkeresi, kivel kell beszélni. Öt dolog készült el, és mind egy helyről érhető el.
| Átadott anyag | Mire való |
|---|---|
| Deal-elemző webapp | legmagasabb észszerű vételár, eredménykimutatás, verdikt |
| Átvilágítási pontozó | szempontonként pontozott kockázat, kizáró jelekkel |
| Terepen talált | térképes jelölés, helyrajzi szám, megkereső levél |
| Deal-kártya | egy ajánlat egy oldalon, a befektetőtársnak |
| Utcaoldalak | valódi kötésiár-adat utcánként, a keresőknek |
Példa (szemléltető, nem valós tétel): egy ajánlat útja. A hirdetett ár a környék kötési ár-szintje alatt van, ezért az elemző kiemeli. A legmagasabb észszerű vételár a felújítás és az eladás költségével együtt még pozitív eredményt ad. A pontozó viszont kizáró jelet talál: a lakás papíron nem lakás. A verdikt: nem megyünk tovább.
Mit döntöttem út közben
Az első döntésem az volt, hogy az eszköz ne higgyen a hirdetésnek: minden számítás a kötési árból induljon, és a hirdetett ár csak összehasonlítás legyen. Ebből lett az a szabály is, hogy a becslő modellt előbb múltbeli eladásokon visszateszteljük, és csak utána bízzunk rá döntést.
A második döntés az utcaoldalak iránya volt. A pilóta után az oldalak célja megváltozott: nem a befektetőt, hanem az eladni készülő tulajdonost szólítják meg, mert neki a legértékesebb kérdés, mennyit ér a lakása.
A legfontosabb megfigyelés az volt, hogy a jó vétel nem egy szám, hanem egy szűrősor, és minden szűrő egy döntési pont. Ha a kizáró jel a lánc végén jön, minden korábbi számítás fölösleges munka volt.
Mi jön ezután: mérés a keresőkben és az értesítő
A következő lépés az utcaoldalak beküldése a keresőknek a Search Console-on át, és a hatásuk mérése. A tömegesen gyártott, kevés értéket adó tartalmat a Google külön szabályban kezeli (Google Search Central: spam-szabályok, 2026). Ezért a bővítés csak a mért eredmény után jön, és minden oldal valódi utcai adatot mutat.
Utána az ajánlat-értesítő: ha egy új hirdetés átmegy a szűrősoron, a befektető egy jelzést kap, és nem neki kell naponta végignéznie a portálokat. Ez az automatizálás a munkafolyamat legunalmasabb részét veszi le.
Időkeret: egy nyár, lépésenként
Az első deal-kereső és a deal-kártyák június elején készültek. A webapp a fülekkel, a pontozóval és a terepi lelet-keresővel júniusban nőtt fel. Az utcaoldalak pilótája június végén, az országos változat és a modell visszatesztje július elején következett, a generált oldalak verziókezelése augusztus végén.
A sorrend a befektetési kérdéseket követte: előbb a szám, aztán a kockázat, aztán a terepi lehetőség, végül a keresőkből érkező eladók. Mindegyik lépés egy valódi ügyletnél derült ki hiányként.
Mit vihetsz el ebből a saját cégedhez
Ha a döntéseid egy külső szám alapján születnek, nézd meg, honnan jön az a szám: abból, amit mások kérnek, vagy abból, ami ténylegesen megtörtént. Az ingatlannál ez a hirdetési és a kötési ár, máshol az árajánlat és a teljesített ár. Három dolgot érdemes az elejétől így csinálni.
- A valódi adatból számolj, a kért árat csak hasonlítsd hozzá.
- A kizáró jeleket tedd a lánc elejére.
- Mielőtt egy becslő modellre döntést bízol, teszteld múltbeli eseteken.
Saját eszközeinkről szól a belső ügyviteli rendszer esete is, a többi az AI-bevezetés esettanulmányai között.
A döntés, amit ezen a héten meghozhatsz: melyik az a szám, amire ma döntést bízol, és honnan jön.
Gyakori kérdések
Miért nem elég a hirdetési portálok átlagára?
Mert a hirdetési ár azt mutatja, mennyit kér az eladó, nem azt, mennyiért kelt el a lakás. A kettő között sokszor nagy a különbség, és utcánként, épülettípusonként más. Ezért az eszköz a hivatalos statisztikában közölt kötési árakból számol, és a hirdetést ehhez méri. A hirdetési ár így nem mérőszám, csak összehasonlítás.
Mit szűr ki az átvilágítási pontozó?
Azokat a csapdákat, amelyek egy jó áron hirdetett lakást rossz vétellé tesznek: például ha a lakásként hirdetett ingatlan papíron iroda, ha szuterén, vagy ha osztatlan közös tulajdonban van. Ezek kizáró jelek: ha egy is igaz, a deal nem mehet tovább, akármilyen jó a szám.
Kockázatos-e sok, géppel készült utcaoldal a keresőkben?
Lehet, ha az oldalak csak sablonok, saját érték nélkül. A Google a tömegesen gyártott, kevés értéket adó tartalmat külön szabályban kezeli. Ezért az utcaoldalak valódi adatot mutatnak az adott utcáról, és a hatásukat mérjük, mielőtt tovább bővítjük őket. A gazdagabb, utcánként több adatot mutató változat csak ezután jön.
Források
- KSH: Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint – Központi Statisztikai Hivatal, 2026.
- Google Search Central: Spam policies for Google web search – Google, 2026.